Grundsteuerreform 2025: Was Immobilienkäufer jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine vollständig reformierte Grundsteuer. Was jahrzehntelang nach veralteten Einheitswerten aus den 1960er und 1930er Jahren berechnet wurde, basiert nun auf aktuellen Grundstücks- und Gebäudewerten. Für Immobilienkäufer bedeutet dies: Die Grundsteuer wird zu einem wichtigen Faktor bei der Kaufentscheidung und muss in die Gesamtkostenrechnung einbezogen werden.

Doch die Reform ist komplex. Bundesweit gibt es kein einheitliches Berechnungsmodell mehr – stattdessen haben die Bundesländer unterschiedliche Wege gewählt. Was bedeutet das konkret für Sie als Käufer? Wie wird die neue Grundsteuer berechnet? Und mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die Grundsteuerreform und ihre praktischen Auswirkungen auf den Immobilienkauf.

Warum war die Reform notwendig?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig. Der Grund: Die Einheitswerte, auf denen die Berechnung basierte, stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern sogar aus 1935. Diese völlig veralteten Werte führten zu eklatanten Ungerechtigkeiten.

Ein Beispiel verdeutlicht das Problem: Zwei identische Reihenhäuser in derselben Straße konnten völlig unterschiedlich besteuert werden, je nachdem, wann sie gebaut wurden und welcher Einheitswert damals festgelegt wurde. Eine Wohnung in bester Innenstadtlage zahlte oft weniger Grundsteuer als ein Einfamilienhaus am Stadtrand, obwohl ihr Wert ein Vielfaches betrug. Diese Ungleichbehandlung verstieß gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes.

Das Bundesverfassungsgericht gab dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019, eine Neuregelung zu schaffen. Nach intensiven Verhandlungen zwischen Bund und Ländern trat die Reform zum 1. Januar 2025 in Kraft. Die Übergangsphase nutzte die Finanzverwaltung für die Neubewertung aller 36 Millionen Grundstücke in Deutschland – eine administrative Mammutaufgabe.

Das Bundesmodell: Grundlage für die meisten Bundesländer

Die Mehrheit der Bundesländer wendet das sogenannte Bundesmodell an. Es basiert auf einer dreistufigen Berechnung, die auf den ersten Blick kompliziert erscheint, aber nach einem klaren Schema funktioniert:

Stufe 1: Grundsteuerwert ermitteln

Der Grundsteuerwert ersetzt den alten Einheitswert und wird vom Finanzamt festgestellt. Er orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie, liegt aber in der Regel deutlich darunter. Die Berechnung erfolgt nach dem sogenannten Ertragswertverfahren für Wohnimmobilien:

Grundsteuerwert = (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) + (Gebäudeertragswert × Wohnfläche) × Alterswertminderung

Dabei fließen folgende Faktoren ein:

Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen der Kommunen festgelegt und gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Grund und Boden in einer bestimmten Lage an. In München-Schwabing kann dieser bei 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen, in ländlichen Regionen bei 50 Euro.

Der Gebäudeertragswert bemisst sich nach der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die in der Region üblich ist. Ein Mehrfamilienhaus in Hamburg erzielt höhere Mieten als ein Einfamilienhaus in Vorpommern – dies spiegelt sich im Ertragswert wider.

Die Alterswertminderung berücksichtigt, dass ältere Gebäude weniger wert sind als Neubauten. Pro Jahr wird ein bestimmter Prozentsatz abgezogen, maximal jedoch 25 Prozent des Gebäudewerts.

Stufe 2: Grundsteuermessbetrag berechnen

Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt für Wohngrundstücke 0,31 Promille (0,00031) und für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille (0,00034).

Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl

Bei einem Grundsteuerwert von 300.000 Euro ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 93 Euro (300.000 × 0,00031).

Stufe 3: Grundsteuer mit Hebesatz ermitteln

Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz. Dieser wird vom Gemeinderat festgelegt und variiert erheblich zwischen den Kommunen. In München liegt er bei etwa 535 Prozent, in manchen ländlichen Gemeinden bei nur 200 Prozent.

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz

Bei einem Messbetrag von 93 Euro und einem Hebesatz von 535 Prozent beträgt die jährliche Grundsteuer 497 Euro (93 × 5,35).

Ländermodelle: Abweichungen vom Bundesmodell

Fünf Bundesländer haben eigene Berechnungsmodelle entwickelt, die teilweise erheblich vom Bundesmodell abweichen:

Bayern: Flächenmodell

Bayern nutzt ein stark vereinfachtes Modell, das ausschließlich auf Flächen basiert. Der Grundsteuerwert berechnet sich aus:

Grundsteuerwert = (Grundstücksfläche × Äquivalenzbetrag Grund) + (Gebäudefläche × Äquivalenzbetrag Gebäude)

Die Äquivalenzbeträge sind pauschal festgelegt: 0,04 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche und 0,50 Euro pro Quadratmeter Gebäudefläche (Wohngebäude). Dieses Modell ignoriert bewusst die Lage und den Wert der Immobilie. Eine Villa in München-Bogenhausen zahlt pro Quadratmeter genauso viel wie ein Reihenhaus in Hof – eine politische Entscheidung, die heftig umstritten ist.

Baden-Württemberg: Bodenwertmodell

Baden-Württemberg berücksichtigt nur den Bodenwert, nicht aber den Gebäudewert. Die Formel lautet:

Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 0,7

Dieses Modell benachteiligt Eigentümer großer Grundstücke in teuren Lagen, entlastet aber Eigentümer hochwertiger Gebäude auf kleinen Grundstücken. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Stuttgart zahlt deutlich weniger als ein Einfamilienhaus mit 800 Quadratmeter Grundstück am Stadtrand, selbst wenn beide den gleichen Verkehrswert haben.

Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Modifizierte Bundesmodelle

Diese Länder nutzen das Bundesmodell mit kleineren Anpassungen, etwa bei den Steuermesszahlen oder der Berücksichtigung von Grundstücksmerkmalen. Die Unterschiede zum reinen Bundesmodell sind überschaubar.

Praktische Auswirkungen für Immobilienkäufer

Die Reform hat direkte Konsequenzen für Ihre Kaufentscheidung und die laufenden Kosten:

Grundsteuer als Kaufkriterium

Bisher spielte die Grundsteuer bei Kaufentscheidungen kaum eine Rolle – die Beträge waren meist überschaubar und wenig transparent. Das ändert sich nun. In Hochpreisregionen kann die Grundsteuer deutlich steigen und zu einem relevanten Kostenfaktor werden.

Ein Rechenbeispiel: Eine 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung in München mit einem Grundsteuerwert von 350.000 Euro, einem Messbetrag von 108,50 Euro und einem Hebesatz von 535 Prozent zahlt künftig etwa 580 Euro jährlich Grundsteuer. Das sind rund 48 Euro monatlich – ein Betrag, der in die Gesamtkostenrechnung einfließen muss.

Zum Vergleich: Dieselbe Wohnung zahlte nach altem Recht oft nur 200 bis 300 Euro jährlich. Die Mehrbelastung von 280 bis 380 Euro pro Jahr summiert sich über 30 Jahre auf 8.400 bis 11.400 Euro – Geld, das bei der Finanzierung fehlt oder zusätzlich aufgebracht werden muss.

Regionale Unterschiede beachten

Die Grundsteuerbelastung variiert nun noch stärker als bisher zwischen den Regionen. Zwei identische Wohnungen können je nach Bundesland und Kommune völlig unterschiedlich besteuert werden:

Diese Unterschiede können bei der Wahl zwischen verschiedenen Standorten durchaus relevant werden. Wer zwischen München und Hamburg schwankt, sollte die Grundsteuerbelastung in seine Überlegungen einbeziehen.

Informationspflicht des Verkäufers

Verkäufer sind verpflichtet, dem Käufer den aktuellen Grundsteuerbescheid vorzulegen. Dieser gibt Aufschluss über die künftige Belastung. Fehlt dieser Bescheid oder ist er veraltet, sollten Sie als Käufer vorsichtig sein und eine Schätzung durch einen Steuerberater oder Finanzierungsexperten einholen.

Wichtig: Der Grundsteuerbescheid kann sich ändern, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst. Viele Kommunen haben angekündigt, die Hebesätze in den kommenden Jahren zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Eine gewisse Unsicherheit bleibt also bestehen.

Grundsteuer in der Finanzierungsberatung

Seriöse Finanzierungsberater beziehen die Grundsteuer in die Haushaltsrechnung ein. Neben der monatlichen Darlehensrate, den Nebenkosten (Hausgeld, Rücklagen) und den Bewirtschaftungskosten (Heizung, Strom, Wasser) muss auch die Grundsteuer eingeplant werden. Nur so erhalten Sie ein realistisches Bild Ihrer tatsächlichen monatlichen Belastung.

Als Faustregel gilt: Kalkulieren Sie bei Eigentumswohnungen mit 0,15 bis 0,25 Prozent des Kaufpreises als jährliche Grundsteuer, bei Einfamilienhäusern mit 0,2 bis 0,4 Prozent. In Hochpreisregionen oder bei großen Grundstücken können die Werte auch darüber liegen.

Sonderfälle und Besonderheiten

Die Reform bringt einige Sonderfälle mit sich, die Sie kennen sollten:

Denkmalgeschützte Immobilien

Denkmalgeschützte Gebäude erhalten in einigen Bundesländern Ermäßigungen bei der Grundsteuer. Die Begründung: Der Erhalt historischer Bausubstanz verursacht höhere Kosten und liegt im öffentlichen Interesse. Prüfen Sie bei Denkmalimmobilien, ob Ihr Bundesland solche Vergünstigungen vorsieht.

Erbbaurecht

Bei Erbbaurechtsgrundstücken wird die Grundsteuer zwischen Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) und Erbbaurechtsnehmern (Gebäudeeigentümer) aufgeteilt. Die genaue Aufteilung regelt der Erbbaurechtsvertrag. Achten Sie beim Kauf einer Immobilie auf Erbbaurechtsbasis darauf, wer welchen Anteil der Grundsteuer trägt.

Leerstand und Mietausfall

Vermieter können unter bestimmten Umständen einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen, wenn die Immobilie unverschuldet leersteht oder deutlich weniger Ertrag abwirft als üblich. Die Hürden dafür sind allerdings hoch: Der Ertragsausfall muss mindestens 50 Prozent betragen und darf nicht vom Eigentümer verschuldet sein.

Neubewertung bei Veränderungen

Wird das Gebäude wesentlich verändert – etwa durch einen Anbau, eine Aufstockung oder eine grundlegende Sanierung –, kann dies zu einer Neubewertung und damit zu einer höheren Grundsteuer führen. Planen Sie solche Maßnahmen, sollten Sie die steuerlichen Auswirkungen vorab prüfen.

Verfassungsrechtliche Bedenken und mögliche Änderungen

Die Reform ist noch nicht das letzte Wort. In mehreren Bundesländern wurden Verfassungsbeschwerden eingereicht, insbesondere gegen das bayerische Flächenmodell und das baden-württembergische Bodenwertmodell. Die Kläger argumentieren, dass diese Modelle erneut zu Ungleichbehandlungen führen, weil sie die tatsächlichen Wertverhältnisse ignorieren.

Das Bundesverfassungsgericht und die Landesverfassungsgerichte werden sich in den kommenden Jahren mit diesen Klagen befassen. Sollten die Modelle für verfassungswidrig erklärt werden, müssten die betroffenen Länder nachbessern – mit möglicherweise erneuten Änderungen für Immobilieneigentümer.

Auch die Hebesätze der Kommunen stehen unter Beobachtung. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zunächst so angepasst, dass die Reform aufkommensneutral bleibt – also insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Ob diese Zusage dauerhaft gilt, ist fraglich. Finanzschwache Kommunen könnten versucht sein, über höhere Hebesätze ihre Einnahmen zu steigern.

Praktische Tipps für Immobilienkäufer

Beachten Sie folgende Punkte, um bei der Grundsteuer keine bösen Überraschungen zu erleben:

Grundsteuerbescheid anfordern: Lassen Sie sich vom Verkäufer den aktuellen Grundsteuerbescheid zeigen. Dieser gibt Ihnen Klarheit über die tatsächliche Belastung. Fehlt der Bescheid, sollten Sie misstrauisch werden.

Hebesatz der Gemeinde prüfen: Informieren Sie sich über den aktuellen Hebesatz und dessen Entwicklung in den letzten Jahren. Gemeinden mit steigenden Hebesätzen könnten auch künftig die Grundsteuer erhöhen.

Grundsteuer in Haushaltsrechnung einbeziehen: Kalkulieren Sie die Grundsteuer als festen monatlichen Posten ein. Viele Banken berücksichtigen sie bei der Haushaltsrechnung für die Finanzierung.

Vergleich zwischen Standorten: Wenn Sie zwischen mehreren Immobilien in unterschiedlichen Regionen wählen, vergleichen Sie auch die Grundsteuerbelastung. In Grenzfällen kann dies den Ausschlag geben.

Rücklagen bilden: Planen Sie für mögliche Hebesatzerhöhungen einen Puffer ein. Eine jährliche Steigerung um 5 bis 10 Prozent ist in wachsenden Städten durchaus realistisch.

Steuerberatung nutzen: Bei komplexen Fällen – etwa Denkmalimmobilien, Erbbaurecht oder gemischter Nutzung – sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen. Die Kosten dafür sind gut investiert.

Widerspruch prüfen: Erscheint Ihnen der Grundsteuerbescheid zu hoch, können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Ein Steuerberater kann prüfen, ob die Berechnung korrekt ist.

Grundsteuer und Mietverhältnisse

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Dies war schon vor der Reform möglich und bleibt auch künftig zulässig. Allerdings gibt es dabei einige Besonderheiten:

Die Grundsteuer wird nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung trägt doppelt so viel Grundsteuer wie eine 40-Quadratmeter-Wohnung im selben Haus. Steigt die Grundsteuer durch die Reform, dürfen Vermieter die Mehrbelastung auf die Mieter umlegen – allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Für Käufer vermieteter Immobilien bedeutet dies: Die Grundsteuer schmälert nicht direkt Ihre Rendite, sondern wird von den Mietern getragen. Allerdings kann eine stark gestiegene Grundsteuer dazu führen, dass die Nebenkosten für Mieter unattraktiv werden und die Vermietbarkeit leidet.

Ausblick: Wie geht es weiter?

Die Grundsteuerreform ist ein langfristiges Projekt. Die ersten Jahre werden zeigen, ob die neuen Modelle funktionieren und als gerecht empfunden werden. Folgende Entwicklungen sind absehbar:

Anpassung der Hebesätze: Viele Kommunen werden ihre Hebesätze in den kommenden Jahren überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Rechnen Sie mit einer gewissen Dynamik.

Verfassungsgerichtliche Entscheidungen: Die anhängigen Klagen werden Klarheit bringen, ob die Ländermodelle verfassungskonform sind. Mögliche Urteile könnten zu erneuten Reformen führen.

Digitalisierung der Verwaltung: Die Finanzverwaltung arbeitet daran, die Grundsteuerberechnung vollständig zu digitalisieren. Künftig sollen Eigentümer ihre Daten online einsehen und Änderungen melden können.

Politische Diskussion: Die Grundsteuer bleibt ein politisches Thema. Insbesondere die Frage, ob Wertsteigerungen in begehrten Lagen stärker besteuert werden sollten, wird weiter diskutiert werden.

Fazit: Grundsteuer als fester Bestandteil der Immobilienkalkulation

Die Grundsteuerreform 2025 macht die Grundsteuer zu einem relevanten Faktor beim Immobilienkauf. Was früher oft nur ein Randthema war, muss nun sorgfältig in die Gesamtkostenrechnung einbezogen werden. Die Unterschiede zwischen Bundesländern und Kommunen sind erheblich – ein Vergleich lohnt sich.

Für Sie als Käufer bedeutet dies: Informieren Sie sich frühzeitig über die Grundsteuerbelastung Ihrer Wunschimmobilie. Fordern Sie den Grundsteuerbescheid an, prüfen Sie den Hebesatz der Gemeinde und kalkulieren Sie die Grundsteuer als festen monatlichen Posten ein. Nur so erhalten Sie ein realistisches Bild Ihrer tatsächlichen Wohnkosten.

Die Reform mag kompliziert erscheinen, aber sie bringt auch mehr Transparenz und Gerechtigkeit. Immobilien werden nun nach ihrem tatsächlichen Wert besteuert – ein Prinzip, das langfristig für mehr Akzeptanz sorgen sollte. Nutzen Sie die neuen Informationsmöglichkeiten und lassen Sie sich bei Unsicherheiten von Experten beraten. Eine solide Kenntnis der Grundsteuer ist heute unverzichtbarer Bestandteil jeder fundierten Immobilienentscheidung.