Nebenkosten beim Immobilienkauf: Der vollständige Überblick

Stand: Dezember 2025 | Lesezeit: 8 Minuten

Beim Immobilienkauf denken die meisten zunächst nur an den Kaufpreis. Doch die Kaufnebenkosten können schnell 8 % bis 15 % des Kaufpreises ausmachen und müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden. Wer diese Kosten unterschätzt, erlebt beim Immobilienkauf eine böse Überraschung. Dieser Artikel gibt Ihnen einen vollständigen Überblick über alle Nebenkosten und zeigt, wie Sie diese in Ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.

Die vier Hauptkostenblöcke

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Hauptbestandteilen zusammen, die bei jedem Immobilienkauf anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Die Höhe dieser Kosten variiert je nach Bundesland und individueller Situation, aber die Größenordnung ist erheblich.

Grunderwerbsteuer: Der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist die mit Abstand größte Einzelposition bei den Kaufnebenkosten. Sie wird von den Bundesländern erhoben und variiert erheblich je nach Standort. Die Steuersätze reichen von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet dies eine Grunderwerbsteuer zwischen 14.000 Euro (Bayern, 3,5 %) und 26.000 Euro (NRW, 6,5 %) – ein Unterschied von 12.000 Euro allein durch den Standort. Diese erhebliche Differenz sollten Sie bei der Wahl Ihres Wohnortes durchaus berücksichtigen, wenn Sie zwischen Bundesländern mit unterschiedlichen Steuersätzen entscheiden.

Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis berechnet, nicht nur auf das Gebäude. Auch der Grundstücksanteil ist voll steuerpflichtig. Eine Ausnahme gibt es beim Erwerb von Neubauten: Wenn Sie zunächst nur das Grundstück kaufen und erst später einen separaten Bauvertrag mit einem Bauunternehmen abschließen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Allerdings müssen hier bestimmte Fristen und Bedingungen eingehalten werden, damit das Finanzamt nicht von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht.

Notar- und Grundbuchkosten: Unverzichtbar und gesetzlich geregelt

Die Notarkosten sind gesetzlich in der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) festgelegt und betragen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft die rechtlichen Voraussetzungen und wickelt den gesamten Kaufvorgang ab. Seine Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und sind bei allen Notaren gleich – Verhandlungen sind nicht möglich.

Die Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld für die Bank betragen etwa 0,5 % des Kaufpreises. Auch diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro müssen Sie also mit etwa 6.000 bis 8.000 Euro für Notar und 2.000 Euro für Grundbuch rechnen, insgesamt also 8.000 bis 10.000 Euro.

Diese Kosten sind unvermeidbar und dienen Ihrer Rechtssicherheit. Der Notar ist ein neutraler Vermittler, der beide Parteien berät und sicherstellt, dass der Kaufvorgang rechtlich einwandfrei abläuft. Die Grundbucheintragung sichert Ihr Eigentum rechtlich ab und ist Voraussetzung für die Finanzierung durch eine Bank.

Maklercourtage: Regional unterschiedlich

Die Maklercourtage ist der variabelste Posten bei den Kaufnebenkosten. Seit der Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Beim Kauf von Wohnimmobilien darf der Käufer maximal die Hälfte der Gesamtprovision tragen, wenn auch der Verkäufer einen Anteil zahlt.

Die Maklerprovision variiert regional stark und liegt typischerweise zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). In einigen Regionen ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen (etwa jeweils 3,57 % bei insgesamt 7,14 %), in anderen Regionen zahlt traditionell eher der Käufer oder der Verkäufer die gesamte Provision.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann die Maklercourtage also zwischen 0 Euro (wenn Sie ohne Makler kaufen oder der Verkäufer die gesamte Provision trägt) und 28.000 Euro (bei 7 % Provision) liegen. Dieser Posten bietet das größte Einsparpotenzial: Wenn Sie eine Immobilie ohne Makler finden – etwa durch private Kontakte, Zeitungsanzeigen oder Immobilienportale – sparen Sie diese Kosten komplett.

Weitere Kosten, die oft vergessen werden

Neben den vier Hauptkostenblöcken gibt es weitere Ausgaben, die beim Immobilienkauf anfallen und in Ihre Kalkulation einbezogen werden sollten. Diese werden oft übersehen, können aber schnell mehrere Tausend Euro ausmachen.

Finanzierungskosten

Für die Bearbeitung Ihres Darlehensantrags und die Bewertung der Immobilie können Bankgebühren anfallen. Viele Banken verzichten mittlerweile auf Bearbeitungsgebühren, aber manche erheben noch 0,5 % bis 1 % der Darlehenssumme. Bei einem Darlehen von 350.000 Euro wären das 1.750 bis 3.500 Euro.

Die Wertermittlung der Immobilie durch einen Gutachter kostet etwa 500 bis 1.500 Euro, je nach Größe und Komplexität des Objekts. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer, auch wenn die Bank den Gutachter beauftragt. Einige Banken übernehmen diese Kosten im Rahmen ihrer Finanzierungskonditionen.

Wenn Sie ein KfW-Darlehen in Ihre Finanzierung einbinden, benötigen Sie oft einen Energieberater, dessen Kosten zwischen 2.000 und 5.000 Euro liegen. Allerdings können Sie diese Kosten über das KfW-Programm 431 zu 50 % fördern lassen, sodass effektiv nur 1.000 bis 2.500 Euro bei Ihnen verbleiben.

Versicherungen

Bereits ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe benötigen Sie eine Wohngebäudeversicherung, die Schäden am Gebäude durch Feuer, Sturm, Leitungswasser und ähnliche Ereignisse abdeckt. Die jährlichen Kosten liegen je nach Wert und Lage der Immobilie zwischen 300 und 1.000 Euro. Die erste Jahresprämie sollten Sie in Ihre Kaufnebenkosten einkalkulieren.

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist notwendig, wenn Sie umfangreiche Renovierungen oder Umbauten planen. Sie schützt Sie vor Schadensersatzansprüchen Dritter und kostet etwa 100 bis 300 Euro pro Jahr. Auch eine Bauleistungsversicherung kann sinnvoll sein, wenn Sie größere Baumaßnahmen durchführen.

Umzugs- und Renovierungskosten

Die Umzugskosten werden oft unterschätzt. Ein professioneller Umzug kostet je nach Entfernung und Umfang 1.000 bis 3.000 Euro. Hinzu kommen Kosten für Renovierungen in der alten Wohnung (falls Sie Mieter waren) und eventuelle Schönheitsreparaturen oder Anpassungen in der neuen Immobilie.

Viele Käufer möchten ihre neue Immobilie vor dem Einzug renovieren oder modernisieren. Selbst bei kleineren Arbeiten wie Malerarbeiten, neuen Bodenbelägen oder einer neuen Küche können schnell 10.000 bis 30.000 Euro zusammenkommen. Diese Kosten sollten Sie unbedingt in Ihre Finanzplanung einbeziehen und nicht aus dem Finanzierungsbetrag bestreiten, da sie das Eigenkapital zusätzlich belasten.

Erstausstattung und Außenanlagen

Wenn Sie von einer Mietwohnung in ein Haus ziehen, benötigen Sie oft zusätzliche Möbel und Ausstattung: Gartengeräte, Werkzeuge, eventuell eine neue Küche oder Gartenmöbel. Auch die Gartengestaltung kann erhebliche Kosten verursachen, wenn Sie einen ungepflegten Garten übernehmen oder Außenanlagen neu anlegen möchten.

Budget Sie für diese Posten realistisch 5.000 bis 15.000 Euro ein, je nach Zustand der Immobilie und Ihren Ansprüchen. Diese Kosten fallen zwar nicht unmittelbar beim Kauf an, aber in den ersten Monaten nach dem Einzug und sollten daher in Ihrer Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.

Beispielrechnung: So viel kostet der Kauf wirklich

Um die Größenordnung zu verdeutlichen, hier eine realistische Beispielrechnung für den Kauf einer Immobilie in Nordrhein-Westfalen (höchster Grunderwerbsteuersatz):

Kaufpreis: 400.000 Euro

Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 Euro
• Notarkosten (1,5 %): 6.000 Euro
• Grundbuchkosten (0,5 %): 2.000 Euro
• Maklercourtage (3,57 %): 14.280 Euro
• Summe Kaufnebenkosten: 48.280 Euro

Weitere Kosten:

• Finanzierungskosten (Gutachten): 1.000 Euro
• Wohngebäudeversicherung (erste Jahresprämie): 600 Euro
• Umzug: 2.000 Euro
• Renovierung und Erstausstattung: 15.000 Euro
• Summe weitere Kosten: 18.600 Euro

Gesamtkosten zusätzlich zum Kaufpreis: 66.880 Euro

Das entspricht 16,7 % des Kaufpreises. Wenn Sie mit nur 10 % Nebenkosten kalkuliert hätten, fehlen Ihnen plötzlich fast 27.000 Euro in der Finanzierung – ein erheblicher Betrag, der Ihr gesamtes Finanzierungskonzept gefährden kann.

Strategien zur Reduzierung der Nebenkosten

Auch wenn viele Nebenkosten unvermeidbar sind, gibt es Möglichkeiten, die Gesamtbelastung zu reduzieren. Der größte Hebel ist die Maklercourtage: Wenn Sie eine Immobilie ohne Makler finden, sparen Sie bis zu 7 % des Kaufpreises. Nutzen Sie private Netzwerke, Immobilienportale und Zeitungsanzeigen, um Objekte ohne Makler zu finden.

Bei der Grunderwerbsteuer können Sie durch geschickte Vertragsgestaltung sparen. Wenn Sie eine Immobilie mit Inventar kaufen (etwa eine Einbauküche, Möbel oder Gartengeräte), kann der Wert dieser Gegenstände im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Immobilienanteil an, nicht auf das Inventar. Bei einem Inventarwert von 20.000 Euro sparen Sie bei 6,5 % Grunderwerbsteuer immerhin 1.300 Euro.

Auch bei den Notarkosten gibt es minimale Spielräume. Fragen Sie Ihren Notar nach einem detaillierten Kostenvoranschlag und prüfen Sie, ob alle Positionen tatsächlich notwendig sind. Manchmal lassen sich durch geschickte Vertragsgestaltung kleine Einsparungen erzielen.

Finanzierung der Nebenkosten

Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzieren. Eine Finanzierung der Nebenkosten über das Darlehen ist zwar möglich (sogenannte 110-%-Finanzierung), aber mit erheblichen Nachteilen verbunden: deutlich höhere Zinsen, strengere Bonitätsanforderungen und eine längere Rückzahlungsdauer.

Planen Sie daher von Anfang an, die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Wenn Sie 20 % Eigenkapital für eine solide Finanzierung anstreben, sollten diese 20 % idealerweise den Kaufpreis abdecken, während die Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital finanziert werden. Realistisch benötigen Sie also Eigenkapital von 25 % bis 30 % der Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten).

Checkliste: Diese Kosten sollten Sie einplanen

Erstellen Sie eine detaillierte Kalkulation aller Kosten, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben. Berücksichtigen Sie die Grunderwerbsteuer nach dem Steuersatz Ihres Bundeslandes (3,5 % bis 6,5 %). Kalkulieren Sie Notar- und Grundbuchkosten mit 2 % bis 2,5 % des Kaufpreises.

Klären Sie die Maklercourtage (0 % bis 7 %) und prüfen Sie, ob Sie ohne Makler kaufen können. Rechnen Sie mit Finanzierungskosten von 500 bis 3.500 Euro. Planen Sie die erste Versicherungsprämie ein (300 bis 1.000 Euro).

Budgetieren Sie Umzugskosten (1.000 bis 3.000 Euro) und Renovierungen (5.000 bis 30.000 Euro, je nach Zustand). Halten Sie eine Liquiditätsreserve von mindestens 10.000 Euro für unvorhergesehene Ausgaben bereit.

Fazit: Realistische Planung verhindert böse Überraschungen

Die Kaufnebenkosten sind ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf und sollten keinesfalls unterschätzt werden. Mit 8 % bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich zum Kaufpreis selbst müssen Sie rechnen, bei ungünstigen Konstellationen sogar mehr.

Eine realistische Kalkulation aller Kosten von Anfang an ist entscheidend für eine erfolgreiche Finanzierung. Planen Sie großzügig und halten Sie eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben bereit. So vermeiden Sie finanzielle Engpässe und können Ihren Immobilienkauf entspannt genießen.

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Über den Autor: Dieser Artikel wurde vom Expertenteam von baufi.digital erstellt und basiert auf aktuellen Kostenstrukturen und Marktstandards (Stand: Dezember 2025).

Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine Finanzberatung dar. Die tatsächlichen Kaufnebenkosten können je nach Bundesland, Kaufpreis und individueller Situation variieren. Für eine detaillierte Kalkulation Ihrer Kaufnebenkosten kontaktieren Sie bitte unsere Finanzierungsexperten.