Anschlussfinanzierung 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Die große Anschlussfinanzierungswelle rollt

Wer seine Immobilie zwischen 2015 und 2016 finanziert hat, erinnert sich vielleicht noch gut daran: Bauzinsen von 0,8 bis 1,2 Prozent galten damals als normal. Für viele war es die Gelegenheit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Typischerweise wurde eine Zinsbindung von zehn Jahren gewählt – und genau diese läuft nun aus.

Das Problem: Die Bauzinsen liegen im April 2026 bei rund 3,8 bis 4,3 Prozent pro Jahr. Wer damals für 1 Prozent finanziert hat, muss jetzt mit dem Drei- bis Vierfachen rechnen. Für ein Darlehen mit 200.000 Euro Restschuld bedeutet das monatlich rund 300 bis 400 Euro mehr Zinsbelastung.

Was kostet die Anschlussfinanzierung konkret?

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied deutlich:

Ausgangssituation: Darlehen über 300.000 Euro, abgeschlossen 2016 zu 1,0 % Zinsen, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.

Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld typischerweise noch rund 220.000 bis 240.000 Euro. Für diese Restschuld gelten jetzt die aktuellen Marktkonditionen.

Die monatliche Mehrbelastung kann also leicht 400 bis 500 Euro betragen – über ein Jahr gerechnet sind das 5.000 bis 6.000 Euro mehr.

Welche Optionen haben Sie bei der Anschlussfinanzierung?

Option 1: Prolongation bei der Hausbank

Die einfachste Lösung ist die Verlängerung des Kredits bei Ihrer bisherigen Bank. Die Bank schickt Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot. Dieses ist jedoch häufig nicht das günstigste auf dem Markt.

Vorteil: Kein Aufwand, keine neuen Unterlagen, keine Grundschuldabtretung.

Nachteil: Banken kalkulieren, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit bleiben – und bieten entsprechend schlechtere Konditionen an. Studien zeigen, dass Kunden bei einem Bankwechsel im Schnitt 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte sparen können.

Option 2: Umschuldung zu einer anderen Bank

Beim Bankwechsel übertragen Sie Ihre Grundschuld auf den neuen Kreditgeber. Das klingt aufwändiger als es ist: Der neue Kreditgeber übernimmt in der Regel die Koordination mit dem Notar. Die Kosten für die Grundschuldabtretung liegen typischerweise bei 200 bis 500 Euro – ein Betrag, der sich durch bessere Zinsen schnell amortisiert.

Wann lohnt sich der Wechsel? Bereits bei einem Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten und einer Restschuld von 200.000 Euro sparen Sie über zehn Jahre rund 4.000 Euro.

Option 3: Forward-Darlehen – Zinsen heute für morgen sichern

Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich heute schon die Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern – bis zu 60 Monate im Voraus. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen weiter steigen.

Wie funktioniert es? Sie schließen heute einen Darlehensvertrag ab, der erst in der Zukunft (z. B. in 24 Monaten) beginnt. Dafür zahlen Sie einen kleinen Zinsaufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.

Aktuell (April 2026): Die Bauzinsen sind seit dem Beginn des Iran-Konflikts Ende Februar 2026 um etwa 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Experten erwarten für das erste Halbjahr 2026 eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz. Ein Forward-Darlehen kann in diesem Umfeld Sicherheit bieten.

Der richtige Zeitplan: So gehen Sie vor

Viele Eigentümer warten zu lange. Das Prolongationsangebot der Bank kommt oft erst drei Monate vor Ablauf – dann bleibt kaum Zeit für einen sorgfältigen Vergleich. Experten empfehlen, deutlich früher aktiv zu werden.

24 bis 36 Monate vor Ablauf: Erste Orientierung. Prüfen Sie, ob ein Forward-Darlehen bei aktuell stabilen oder steigenden Zinsen sinnvoll ist.

12 bis 18 Monate vor Ablauf: Aktiver Marktvergleich. Holen Sie Angebote von mehreren Banken und Kreditvermittlern ein. Ein unabhängiger Berater, der Zugang zu hunderten Banken hat, kann hier erhebliche Vorteile bieten.

6 Monate vor Ablauf: Entscheidung treffen und Vertrag abschließen. Wer bis hierher wartet, sollte spätestens jetzt handeln – sonst droht eine automatische Verlängerung zu den Konditionen der Hausbank.

3 Monate vor Ablauf: Die Bank schickt das Prolongationsangebot. Nutzen Sie es als Verhandlungsgrundlage, aber unterschreiben Sie nicht ohne Vergleich.

Was tun, wenn die Rate nicht mehr bezahlbar ist?

Für manche Eigentümer ist der Zinssprung tatsächlich eine ernste Belastung. In diesem Fall gibt es mehrere Stellschrauben:

Tilgung reduzieren: Eine Absenkung der Tilgungsrate von 2 % auf 1 % reduziert die monatliche Rate spürbar, verlängert aber die Gesamtlaufzeit erheblich.

Sondertilgungen einplanen: Wenn Sie in den vergangenen Jahren Rücklagen gebildet haben, können Sie die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung durch eine Sondertilgung reduzieren – und so die Zinsbelastung senken.

Laufzeit verlängern: Eine längere Gesamtlaufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtkosten.

Professionelle Beratung suchen: Ein erfahrener Baufinanzierungsberater kennt alle Optionen und kann individuell die beste Lösung erarbeiten.

Fazit: Jetzt handeln, nicht warten

Die Anschlussfinanzierung ist kein Thema, das man auf die lange Bank schieben sollte. Wer frühzeitig aktiv wird, hat mehr Optionen, mehr Verhandlungsspielraum und spart im Zweifel tausende Euro. Die wichtigste Botschaft: Unterschreiben Sie niemals einfach das Angebot Ihrer Hausbank, ohne es mit dem Markt verglichen zu haben.

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